Ипотека в нашей стране с самого начала была выстроена на коротких и дорогих деньгах. Жилищные кредиты давали в лучшем случае на 15 лет, что вообще-то слишком краткосрочный период, и под дикие 15% и больше. Жилье сознательно превратили в средство закачивания на рынок опосредованных нефтедолларов для раздувания земельно-строительного пузыря.
Хотя всю цепочку жилищного строительства – с момента проектирования, отвода земель до кредитования – следовало ориентировать под реальную стоимость жилья, определяемую реальными трудозатратами на постройку дома. Таков принцип жилищной политики в социально ориентированном государстве, коим себя провозглашает Казахстан. А наше правительство, акиматы и банки нагрели руки, создав коррупционно-спекулятивную пирамиду. Эта пирамида и заблокировала отечественную ипотеку, которую сейчас пытаются реанимировать. Ее заложниками стали ипотечники, которые втянуты туда не по своей вине. И если банки, у которых сегодня нет активов для выдачи кредитов, ипотечных в частности, выставят залоговое жилье на рынок недвижимости, произойдет обрушение цен.
Государство коммерциализировало процесс строительства и приобретения жилья по всем пунктам. Извлечение коммерческой прибыли лежит в основе любого телодвижения, даже если это Казахстанская ипотечная компания или система жилстройсбережений. Или программа "Доступное жилье": слова эти у нас произнесли, а к делу допустили сплошь коммерсантов, рассматривающих проект как источник собственного обогащения, чиновников – как источник взяток, банкиров – как источник специального завышения и строительной стоимости, и объема кредита, и процентов на него. Сыграло на руку спекулянтам и исключение из законодательства нормы о запрете на изъятие у граждан единственного жилья.
Многие задаются вопросом, почему в Европе мизерные проценты на ипотеку, а у нас кабальные? Да потому что в монетарном смысле никакое мы не суверенное государство. Национальный банк, по сути, таковым не является, это лишь национальный обменник доллара американского на доллар казахстанский и наоборот. Он не генерирует длинных и дешевых денег, из которых только и можно формировать те же ипотечные кредиты. Ведь что такое ипотечное кредитование? Оно должно быть: а) длинным; б) дешевым. А наш Нацбанк вот таких денег вообще не дает. Длинные, но не дешевые деньги казахстанские банки до кризиса брали за рубежом. Эти деньги завозились на местный рынок по условиям иностранных заемщиков. "Вы получите эти деньги, которые своим мы выдаем под 3%, а вам очень дешево дадим под 5%. Но поскольку вы далеки от нас, да еще и залог оставить не можете, поэтому мы добавляем 4–5% страховки. Поэтому будьте счастливы, что мы вам под 10% даем!" Вот наши банки и завозят в страну деньги под 10%, накручивают свою маржу – так и получаются эти 15%. А после того, как господин Аблязов всех кинул и объявил дефолт БТА Банка, европейцы просто перестали финансировать наши банки. И банки стали брать деньги для той же ипотеки с депозитной базы. Но это уже короткие и дорогие деньги, ведь банки ожидаемо поднимают ипотечные проценты выше стоимости депозитов. Получается замкнутый круг, но разорвать его можно. Нацбанк из роли обменника должен вернуться к роли национального базового кредитного органа. А обменником пусть станет Минфин, который будет заниматься поддержанием курса нацвалюты в том числе. Нацбанк же должен планировать монетарное наполнение внутренней экономики и под это планирование выдавать базовые кредиты под 0,5–1% банкам второго уровня. Тогда те смогут выдавать населению ипотечные кредиты под 3–5%.
В свою очередь, программа оздоровления строительного рынка должна базироваться на том, что раздутый пузырь надо аккуратно сдувать. Прежде всего нужно ввести страховые стабилизирующие механизмы. И в первую очередь надо застраховать рынок со стороны ипотечников, поскольку попытки банков выселять их и реализовывать залоговое жилье на рынке недвижимости – это есть самая главная провокация, способная взорвать пузырь. Надо зафиксировать ситуацию как она есть: значительная часть ипотечников не в состоянии продолжать выплаты кредита, и это надо взять за основу. Банкам следует разрешить списывать эти безнадежные долги на убытки, а если возникнет угроза их банкротства, то государству нужно будет выкупить эти кредиты. Так оно само станет кредитором, точнее, совладельцем ипотечного жилья. И тогда ипотечники будут договариваться уже с государством о том, как продолжать расплачиваться.
В программу оздоровления также следует включить "правильный кредитный процент". Та буча, которую в эти дни поднял Ермек Нарымбаев (общественный защитник, пытающийся прояснить ситуацию с непрозрачной кредитной политикой банков. – Прим. ред.), в идеале должна получить разрешение через установление в законодательном или нормативном порядке алгоритма расчета процентов, единого для всех банков. Так уберется вся вольница финансовых институтов в отношении кредитной политики. И по вновь утвержденным процентным ставкам можно будет пересмотреть все кредитные договоры, и там, где банки необоснованно брали завышенные проценты, зачесть их в сумму основного долга. Так будут реструктурированы отношения ипотечников с банками.
Одновременно рядом с имеющимся пузырем надо аккуратно создавать альтернативный строительный рынок уже без пузыря. На этом рынке стоимость жилья не должна выходить за пределы его разумной себестоимости, а платежеспособность населения, нуждающегося в жилье, должна быть адекватна этой стоимости. Государство само должно начать строительство социально доступного жилья, выделяя землю под него бесплатно и не включая подвод коммуникаций, суммы откатов в конечную стоимость жилья. Пусть это жилье будет чуть менее комфортно, но оно будет доступнее. И продаваться это жилье должно по 600–700 долларов за квадратный метр с рассрочкой, к примеру, на 10 лет. Кредит должен стоить не 15%, как сейчас, а 2–4%.
А вообще желательно сделать целевое государственное субсидирование, чтобы кредит стоил минус 15% , и люди, покупая жилье, выплачивали не все 100% рыночной стоимости этого жилья, а процентов 75–80. И еще: государству сейчас стоило бы выкупить какую-то часть квартир на этом замершем спекулятивном рынке. Хотя бы 10–15 % того жилья, которое сейчас простаивает в неликвиде. Не афишируя стоимость покупки, государство может отдать выкупленное жилье в аренду. Еще одним решением жилищного вопроса могло бы стать создание пригородных одноэтажных поселков. В свете возможного лишения права казахстанцев на бесплатные 10 соток это сняло бы остроту сразу двух вопросов, поскольку земля предоставлялась бы не как отдельный товар, а включалась бы в эту массовую застройку.
Существуют разные варианты выхода из жилищного кризиса, но создать их в состоянии только государство. Сам рынок жилья не спасется, и никакие банки или застройщики ему не помогут. В противном случае пузырь, надутый в виде строительного рынка вообще и ипотечной проблемы в частности, в любой момент может лопнуть. А это чревато политическим кризисом в стране….
Петр СВОИК
25.11.2013
Мегаполис
